Thủ tục sang tên Sổ đỏ khi mua bán, tặng cho hoặc thừa kế quyền sử dụng đất (Cập nhật 2025)

1. Giới thiệu

Sang tên Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) là bước cuối cùng để xác lập quyền hợp pháp của người mua, người được tặng cho, hoặc người thừa kế đối với thửa đất, căn nhà.
Đây là thủ tục bắt buộc, đảm bảo quyền sử dụng đất được Nhà nước công nhận và tránh rủi ro pháp lý trong tương lai.

Năm 2025, khi Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực, quy trình sang tên đã được đơn giản hóa, minh bạch hóa và rút ngắn thời gian xử lý — tạo điều kiện thuận lợi cho người dân trong giao dịch nhà đất.

2. Căn cứ pháp lý

• Luật Đất đai 2024

• Luật Công chứng 2014

• Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (sửa đổi, bổ sung 2014)

• Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Nghị định 148/2020/NĐ-CP

• Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, Thông tư 24/2014/TT-BTNMT

• Thông tư 111/2013/TT-BTC về thuế TNCN

3. Khi nào phải sang tên Sổ đỏ?

Việc sang tên Sổ đỏ được thực hiện trong các trường hợp sau:

✅ Mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất
✅ Tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
✅ Thừa kế quyền sử dụng đất, nhà ở
✅ Chuyển quyền sử dụng đất do phân chia tài sản, ly hôn, góp vốn...

Nếu sau 30 ngày kể từ khi hợp đồng có hiệu lực mà không làm thủ tục sang tên, người sử dụng đất có thể bị xử phạt hành chính theo quy định tại Nghị định 91/2019/NĐ-CP, mức phạt từ 1 – 10 triệu đồng tùy khu vực.

4. Hồ sơ sang tên Sổ đỏ

Tùy từng trường hợp (mua bán, tặng cho hay thừa kế), hồ sơ sẽ có điểm khác nhau, nhưng nhìn chung bao gồm:

* Trường hợp mua bán, chuyển nhượng

1. Đơn đăng ký biến động đất đai (Mẫu số 09/ĐK)

2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng hoặc chứng thực

3. Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

4. Bản sao CMND/CCCD, sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng và bên nhận

5. Tờ khai lệ phí trước bạ (Mẫu 01/LPTB)

6. Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (Mẫu 03/BĐS-TNCN)

7. Chứng từ nộp thuế, lệ phí (nếu có)

* Trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất

1. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất (công chứng/chứng thực)

2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc

3. Giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân (để được miễn thuế, ví dụ: sổ hộ khẩu, giấy khai sinh)

4. Tờ khai lệ phí trước bạ, thuế TNCN (nếu không thuộc diện miễn)

* Trường hợp thừa kế

1. Văn bản khai nhận di sản thừa kế hoặc văn bản phân chia di sản (có công chứng)

2. Giấy chứng tử của người để lại di sản

3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

4. CMND/CCCD của những người thừa kế

5. Tờ khai thuế TNCN và lệ phí trước bạ (nếu có)

5. Trình tự thủ tục sang tên Sổ đỏ

Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng

Hai bên đến Văn phòng công chứng hoặc UBND cấp xã để ký hợp đồng mua bán, tặng cho, hoặc văn bản thừa kế.

Lưu ý:

• Các bên phải xuất trình giấy tờ tùy thân, sổ hộ khẩu, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc.

• Sau khi ký, hợp đồng có hiệu lực ngay (trừ khi có thỏa thuận khác).

Bước 2: Kê khai thuế và lệ phí

Người nhận quyền sử dụng đất thực hiện kê khai tại Chi cục thuế nơi có đất.

Các loại thuế, lệ phí cần kê khai gồm:

• Thuế thu nhập cá nhân: 2% giá trị chuyển nhượng (trừ trường hợp được miễn).

• Lệ phí trước bạ: 0,5% giá trị quyền sử dụng đất.

• Phí thẩm định hồ sơ: Từ 100.000 – 500.000 đồng tùy địa phương.

Bước 3: Nộp hồ sơ sang tên

Nộp hồ sơ tại:

• Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện (đối với hộ gia đình, cá nhân);

• Hoặc Bộ phận Một cửa UBND cấp huyện nơi có đất.

Cán bộ tiếp nhận sẽ:

• Ghi phiếu hẹn;

• Chuyển hồ sơ đến cơ quan chuyên môn thẩm định;

• Cập nhật thông tin biến động vào hồ sơ địa chính.

Bước 4: Nhận Sổ đỏ mới

Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính, người dân sẽ nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên mình.
Thời gian giải quyết theo quy định mới không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

6. Các loại thuế, phí khi sang tên

7. Lưu ý khi sang tên Sổ đỏ

✅ Kiểm tra kỹ thông tin trên Giấy chứng nhận (tên, số thửa, diện tích, mục đích sử dụng).
✅ Giao dịch chỉ hợp pháp khi đất có Sổ đỏ, không bị kê biên, tranh chấp, không thuộc diện thu hồi.
✅ Nếu là đất hộ gia đình, tất cả thành viên có chung quyền sử dụng đất phải đồng ý.
✅ Nên giữ bản sao công chứng hợp đồng và biên lai nộp thuế để làm bằng chứng sau này.
✅ Trường hợp ủy quyền cho người khác thực hiện thủ tục, cần lập văn bản ủy quyền công chứng.

8. Thời hạn giải quyết

Theo quy định tại Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời hạn sang tên là:

• Không quá 10 ngày làm việc (kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ).

• Vùng sâu, vùng xa, hải đảo: không quá 20 ngày làm việc.

9. Dịch vụ hỗ trợ sang tên Sổ đỏ tại Công ty Phú Thành

Để tránh rủi ro và tiết kiệm thời gian, Phú Thành cung cấp dịch vụ trọn gói sang tên Sổ đỏ, bao gồm:

• Soạn thảo, công chứng hợp đồng chuyển nhượng/tặng cho/thừa kế;

• Đại diện nộp hồ sơ và theo dõi tiến độ;

• Tư vấn miễn thuế, lệ phí theo đúng quy định;

• Bàn giao Sổ đỏ mới tận tay khách hàng.

* Chúng tôi cam kết: minh bạch – nhanh gọn – chi phí hợp lý.