Thủ tục sang tên Sổ đỏ khi mua bán nhà đất (Cập nhật 2025)

1. Giới thiệu

Sang tên Sổ đỏ là bước quan trọng để chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở từ người bán sang người mua.
Thủ tục này giúp giao dịch được pháp luật công nhận, bảo đảm quyền lợi của các bên và tránh tranh chấp sau này.

Tuy nhiên, trên thực tế, rất nhiều người gặp khó khăn khi làm thủ tục sang tên vì không nắm rõ hồ sơ, quy trình và nghĩa vụ tài chính.
Bài viết dưới đây của Công ty Tư vấn Bất động sản Phú Thành sẽ giúp bạn hiểu rõ từng bước thủ tục sang tên Sổ đỏ mới nhất năm 2025.

2. Căn cứ pháp lý

• Luật Đất đai năm 2024 (có hiệu lực từ 01/01/2025).

• Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định về đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

• Thông tư 33/2017/TT-BTNMT hướng dẫn đăng ký đất đai, nhà ở.

• Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (sửa đổi 2014).

• Nghị định 140/2016/NĐ-CP quy định về lệ phí trước bạ.

3. Khi nào cần sang tên Sổ đỏ?

Theo quy định, mọi giao dịch chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở đều phải thực hiện thủ tục sang tên, bao gồm:

• Mua bán nhà đất.

• Tặng cho, thừa kế, đổi, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

• Chuyển nhượng một phần thửa đất.

• Chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất (nhà ở, công trình…).

Nếu không sang tên, giao dịch sẽ không có giá trị pháp lý và bên mua có thể mất quyền sở hữu, không thể thế chấp, chuyển nhượng hoặc được bồi thường khi Nhà nước thu hồi.

4. Điều kiện để sang tên Sổ đỏ

Người sử dụng đất chỉ được phép chuyển nhượng khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:

1. Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.

2. Đất không có tranh chấp.

3. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

4. Đang trong thời hạn sử dụng đất.

5. Phù hợp với quy hoạch, mục đích sử dụng đất được phê duyệt.

5. Hồ sơ sang tên Sổ đỏ

Theo Điều 28 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, hồ sơ sang tên bao gồm:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (Mẫu 09/ĐK).

• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (đã được công chứng hoặc chứng thực).

• Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

• Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính (thuế, lệ phí trước bạ).

• CMND/CCCD, Sổ hộ khẩu của bên bán và bên mua.

• Giấy đăng ký kết hôn hoặc xác nhận tình trạng hôn nhân.

6. Quy trình sang tên Sổ đỏ

Bước 1. Ký hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng

Hai bên đến văn phòng công chứng để ký hợp đồng mua bán.
Công chứng viên sẽ kiểm tra hồ sơ, đọc lại nội dung và xác nhận tính hợp pháp của hợp đồng.

* Lưu ý:

• Cả hai bên (vợ – chồng nếu có) phải có mặt khi ký hợp đồng.

• Nếu ủy quyền, cần có giấy ủy quyền hợp lệ, công chứng rõ ràng.

Bước 2. Kê khai và nộp các khoản thuế, lệ phí

Người dân cần chuẩn bị và kê khai các loại thuế sau:

• Thuế thu nhập cá nhân: 2% giá trị chuyển nhượng.

• Lệ phí trước bạ: 0,5% giá trị chuyển nhượng.

• Phí thẩm định hồ sơ: Theo quy định từng địa phương.

Một số trường hợp được miễn thuế, lệ phí, ví dụ: chuyển nhượng giữa cha mẹ – con, vợ – chồng, anh chị em ruột…

Bước 3. Nộp hồ sơ sang tên tại cơ quan đăng ký đất đai

• Nộp hồ sơ tại Bộ phận Một cửa thuộc UBND cấp huyện nơi có đất.

• Nếu là tổ chức, doanh nghiệp thì nộp tại Sở Tài nguyên và Môi trường.
  Cán bộ tiếp nhận sẽ kiểm tra hồ sơ, nếu hợp lệ sẽ cấp Phiếu hẹn trả kết quả.

Bước 4. Cơ quan đăng ký đất đai thẩm định và cập nhật thông tin

• Kiểm tra điều kiện chuyển nhượng.

• Cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính.

• Trình ký cấp Giấy chứng nhận mới mang tên người mua.

Bước 5. Nhận Sổ đỏ mới

Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính, người mua mang Phiếu hẹn và biên lai nộp thuế đến Bộ phận Một cửa để nhận Sổ đỏ đã sang tên.

Thời gian giải quyết: Thông thường từ 7 – 10 ngày làm việc (không tính thời gian nộp thuế).

7. Chi phí sang tên Sổ đỏ

8. Một số lưu ý quan trọng

• Kiểm tra kỹ quy hoạch, tranh chấp, thế chấp trước khi mua.

• Không nên giao toàn bộ tiền nếu chưa công chứng hợp đồng.

• Giữ lại biên lai thuế, lệ phí, hợp đồng gốc để đối chiếu khi cần.

• Nên yêu cầu ghi rõ điều khoản bàn giao, thời gian thanh toán, nghĩa vụ thuế.

9. Dịch vụ hỗ trợ sang tên Sổ đỏ tại Công ty Phú Thành

Với hơn 10 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực pháp lý bất động sản,
Phú Thành cung cấp dịch vụ trọn gói sang tên Sổ đỏ:

- Tư vấn quy trình, kiểm tra pháp lý thửa đất.
- Soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng, hỗ trợ công chứng.
- Đại diện khách hàng nộp hồ sơ, kê khai thuế, nhận Sổ đỏ.
- Bảo đảm nhanh chóng – đúng luật – an toàn – tiết kiệm chi phí.