Hỗ trợ 24/7
Nhu cầu chuyển đất nông nghiệp sang đất ở (thường gọi là lên thổ cư) ngày càng phổ biến khi người dân muốn xây dựng nhà ở trên đất vườn, đất ruộng hoặc đất trồng cây lâu năm.
Tuy nhiên, việc chuyển mục đích sử dụng đất không phải lúc nào cũng được phép, và quy trình thực hiện khá phức tạp nếu không hiểu rõ quy định pháp luật.
Bài viết dưới đây của Công ty Tư vấn Bất động sản Phú Thành sẽ giúp bạn nắm rõ điều kiện, thủ tục và chi phí chuyển đất nông nghiệp sang đất ở theo quy định mới nhất năm 2025.
Luật Đất đai 2024 (hiệu lực từ ngày 01/01/2025).
Nghị định 101/2024/NĐ-CP về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất (vẫn còn hiệu lực phần liên quan).
Thông tư 33/2017/TT-BTNMT hướng dẫn hồ sơ, trình tự thủ tục đất đai.
Thông tư 76/2014/TT-BTC về hướng dẫn thu tiền sử dụng đất.
Chuyển mục đích sử dụng đất là việc người sử dụng đất thay đổi loại đất đã được Nhà nước giao hoặc công nhận sang loại đất khác có mục đích sử dụng khác.
Ví dụ:
Từ đất trồng cây lâu năm → đất ở nông thôn.
Từ đất trồng lúa → đất ở đô thị.
Từ đất nông nghiệp → đất thương mại, dịch vụ.
* Khi muốn xây nhà trên đất nông nghiệp, bạn bắt buộc phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở. Nếu không, việc xây dựng sẽ bị coi là trái phép và có thể bị xử phạt, buộc khôi phục lại hiện trạng ban đầu.
Theo Điều 138 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất phải được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền khi thực hiện các trường hợp sau:
Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.
Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.
Chuyển đất sử dụng có thời hạn sang đất sử dụng ổn định lâu dài.
Chuyển mục đích trong các khu vực quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Để được phép chuyển mục đích sử dụng đất, hộ gia đình/cá nhân cần đáp ứng đủ các điều kiện sau:
- Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương đã được phê duyệt.
- Thửa đất đang sử dụng ổn định, không có tranh chấp, không bị kê biên.
- Có Sổ đỏ hợp pháp (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).
- Có đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất hợp lệ.
- Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính (nộp tiền sử dụng đất, lệ phí).
* Lưu ý:
Nếu đất nằm trong khu quy hoạch “đất nông nghiệp lâu dài”, cơ quan chức năng sẽ không cho phép chuyển mục đích.
Nếu đất nằm trong khu quy hoạch “đất ở” hoặc “đất hỗn hợp”, bạn có thể được xem xét cho phép chuyển.
Theo Điều 29 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, hồ sơ bao gồm:
Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (Mẫu 01/ĐK).
Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ).
Bản sao CMND/CCCD, Sổ hộ khẩu của người sử dụng đất.
Giấy tờ chứng minh quyền thừa kế, tặng cho (nếu có).
Bản trích đo địa chính thửa đất (nếu chưa có bản đồ địa chính).
Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Bộ phận Một cửa – UBND cấp huyện (đối với hộ gia đình, cá nhân).
Cơ quan tiếp nhận là Văn phòng Đăng ký đất đai thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường.
Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ kiểm tra:
Mục đích chuyển có phù hợp quy hoạch hay không.
Thửa đất có đủ điều kiện pháp lý để chuyển hay không.
Nếu đủ điều kiện, cơ quan này sẽ trình UBND cấp huyện ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Người sử dụng đất sẽ được thông báo số tiền sử dụng đất phải nộp (theo quy định tại Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP).
Khoản tiền này thường chiếm phần lớn chi phí chuyển đổi.
Công thức tính (tham khảo):
Tiền sử dụng đất = Giá đất ở – Giá đất nông nghiệp × Diện tích chuyển
Bạn sẽ nộp tiền tại Kho bạc Nhà nước hoặc Chi cục Thuế địa phương, sau đó giữ biên lai nộp tiền để hoàn tất thủ tục.
Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ cập nhật thông tin biến động lên Sổ đỏ và trả lại cho người sử dụng đất.
⏱️ Thời gian giải quyết: 15 – 20 ngày làm việc (không tính ngày nghỉ, lễ).
Kết quả: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) với mục đích sử dụng mới là “đất ở”.
Các khoản chi phí gồm:
Tiền sử dụng đất (phụ thuộc giá đất và diện tích).
Lệ phí trước bạ: 0,5% giá trị quyền sử dụng đất.
Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính (nếu có).
Lệ phí thẩm định hồ sơ: do HĐND tỉnh quy định (khoảng 500.000 – 1.500.000 đồng).
* Tổng chi phí thực tế có thể dao động từ 10 – 50 triệu đồng, tùy khu vực và diện tích.
Không được tự ý xây nhà trên đất nông nghiệp khi chưa có quyết định cho phép chuyển mục đích.
Nên kiểm tra quy hoạch sử dụng đất tại Phòng Tài nguyên & Môi trường trước khi nộp hồ sơ.
Chỉ nên chuyển mục đích trong phạm vi phù hợp với kế hoạch phát triển đô thị hoặc nông thôn.
Nếu cần chuyển diện tích lớn hoặc phức tạp, nên nhờ luật sư hoặc đơn vị tư vấn pháp lý hỗ trợ.
Với hơn 10 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai – nhà ở,
Công ty Phú Thành cung cấp dịch vụ trọn gói hỗ trợ khách hàng chuyển mục đích sử dụng đất nhanh chóng, hợp pháp, tiết kiệm nhất.
* Chúng tôi hỗ trợ:
- Kiểm tra quy hoạch, tính khả thi chuyển mục đích.
- Soạn hồ sơ, đơn xin chuyển theo đúng mẫu mới.
- Đại diện làm việc với cơ quan nhà nước.
- Tư vấn chi phí, thuế, lệ phí chính xác từng trường hợp.
- Cập nhật kết quả và bàn giao Sổ đỏ mới tận nơi.
