Sau khi hoàn tất việc mua bán nhà đất, bước quan trọng nhất để chính thức trở thành chủ sở hữu hợp pháp là sang tên Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở).
Đây là thủ tục pháp lý bắt buộc, giúp người mua được pháp luật công nhận quyền sử dụng đất và đảm bảo an toàn cho giao dịch.
Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều người vẫn chưa nắm rõ quy trình, hồ sơ, chi phí và thời hạn dẫn đến chậm trễ, sai sót hoặc thậm chí bị xử phạt hành chính.
Bài viết dưới đây do Công ty Tư vấn Bất động sản Phú Thành biên soạn sẽ hướng dẫn chi tiết toàn bộ thủ tục sang tên Sổ đỏ theo quy định mới nhất của Luật Đất đai 2024, có hiệu lực từ 01/01/2025.
Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực 01/01/2025)
Luật Kinh doanh bất động sản 2023
Bộ luật Dân sự 2015
Nghị định 10/2023/NĐ-CP, Nghị định 91/2019/NĐ-CP
Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, Thông tư 33/2017/TT-BTNMT
Thông tư 111/2013/TT-BTC, Thông tư 301/2016/TT-BTC (về thuế, lệ phí)
Theo Điều 98 Luật Đất đai 2024, người mua nhà đất phải đăng ký sang tên trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
Nếu quá thời hạn mà không thực hiện, sẽ bị xử phạt hành chính từ 1 – 10 triệu đồng tùy mức độ chậm trễ.
Lưu ý:
Hợp đồng mua bán chỉ có giá trị pháp lý sau khi được công chứng hoặc chứng thực. Khi đó, việc sang tên Sổ đỏ mới có thể thực hiện được.
Trước khi làm thủ tục sang tên, người bán và người mua cần đảm bảo:
✅ Bên bán có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.
✅ Đất không bị kê biên, không tranh chấp.
✅ Đất đang trong thời hạn sử dụng.
✅ Việc chuyển nhượng phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương.
✅ Hai bên lập hợp đồng mua bán tại tổ chức công chứng theo quy định pháp luật.
Căn cứ Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, hồ sơ sang tên bao gồm:
1️⃣ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (Mẫu 09/ĐK).
2️⃣ Hợp đồng mua bán nhà đất có công chứng.
3️⃣ Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
4️⃣ Bản sao CMND/CCCD, sổ hộ khẩu của cả hai bên.
5️⃣ Tờ khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân.
6️⃣ Biên lai nộp thuế và lệ phí (sau khi kê khai).
Hai bên đến văn phòng công chứng (hoặc UBND xã nếu ở nông thôn) để lập hợp đồng mua bán.
Hợp đồng phải ghi rõ thông tin của các bên, đặc điểm thửa đất, giá trị chuyển nhượng và thời điểm thanh toán.
Lưu ý: Người bán cần xuất trình Sổ đỏ gốc và giấy tờ tùy thân hợp lệ. Nếu tài sản thuộc sở hữu chung (vợ chồng), cả hai phải cùng ký hợp đồng.
Sau khi công chứng, người mua và người bán thực hiện nghĩa vụ tài chính tại Chi cục Thuế nơi có đất:
Loại nghĩa vụ | Người nộp | Mức thu | Ghi chú |
---|---|---|---|
Thuế thu nhập cá nhân | Bên bán | 2% giá trị hợp đồng | Có thể thỏa thuận bên mua nộp thay |
Lệ phí trước bạ | Bên mua | 0,5% giá trị tài sản | Miễn trong một số trường hợp |
Phí thẩm định hồ sơ | Bên mua | 100.000 – 500.000đ | Theo quy định từng tỉnh |
Thời gian xử lý hồ sơ thuế: 3 – 5 ngày làm việc.
Người mua (hoặc người được ủy quyền) nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện.
Nếu là đất ở xã, có thể nộp tại UBND cấp xã để chuyển lên cấp huyện xử lý.
Hồ sơ hợp lệ sẽ được tiếp nhận, cấp phiếu hẹn và chuyển cho Phòng Tài nguyên – Môi trường thẩm định.
* Thời gian giải quyết: 10 – 15 ngày làm việc.
Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính và thẩm định hồ sơ, cơ quan đăng ký đất đai cập nhật tên người mua vào Giấy chứng nhận.
Người mua sẽ nhận Sổ đỏ mới đứng tên mình, chính thức trở thành chủ sở hữu hợp pháp.
Thời hạn sang tên: 10 – 15 ngày làm việc (không kể ngày nghỉ, ngày lễ).
Phí cấp Giấy chứng nhận: 100.000 – 200.000 đồng.
Phí đo đạc, thẩm định: Theo quy định từng địa phương.
???? Nếu hồ sơ có sai sót, hoặc đất đang thế chấp, thủ tục có thể kéo dài hơn. Do đó, nên kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý trước khi mua.
- Hợp đồng không công chứng hợp lệ.
- Đất đang nằm trong diện quy hoạch, bị thu hồi.
- Không kê khai, nộp thuế đúng thời hạn.
- Thiếu giấy tờ tùy thân hoặc sổ hộ khẩu.
- Không thực hiện đăng ký sang tên trong 30 ngày → bị phạt tiền.
Thủ tục hành chính về đất đai thường rườm rà, nhiều giấy tờ, mất thời gian.
Để giúp khách hàng sang tên nhanh – đúng luật – chi phí hợp lý, Công ty Tư vấn Bất động sản Phú Thành cung cấp dịch vụ sang tên Sổ đỏ trọn gói, bao gồm:
Tư vấn pháp lý, kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ.
Soạn hợp đồng, hỗ trợ công chứng.
Đại diện khách hàng kê khai thuế, nộp hồ sơ sang tên.
Theo dõi, nhận kết quả và bàn giao tận tay khách hàng.
* Cam kết: Không phát sinh chi phí, hoàn thành nhanh gọn, đúng quy định.