TRANH CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CÁCH GIẢI QUYẾT THEO LUẬT MỚI 2024

I. Khái niệm tranh chấp quyền sử dụng đất

Tranh chấp quyền sử dụng đất là mâu thuẫn, bất đồng về quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất đai giữa các bên, phát sinh trong quá trình quản lý, sử dụng hoặc chuyển nhượng đất.

Theo Điều 192 Luật Đất đai 2024, tranh chấp đất đai có thể liên quan đến:

• Quyền sử dụng đất (ai là người có quyền hợp pháp).

• Ranh giới, mốc giới thửa đất.

• Tài sản gắn liền với đất (nhà, công trình).

• Quyền thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

II. Các loại tranh chấp quyền sử dụng đất phổ biến

Hiện nay, tranh chấp đất đai xảy ra khá phổ biến, đặc biệt ở khu vực đô thị hóa nhanh. Có thể chia thành 4 nhóm chính:

1. Tranh chấp về ranh giới, mốc giới đất liền kề

Là trường hợp các hộ dân không thống nhất về ranh giới, diện tích, hoặc mốc phân chia đất.
Nguyên nhân thường do:

• Đo đạc sai lệch.

• Lấn chiếm, sử dụng vượt diện tích.

• Thiếu hồ sơ bản đồ địa chính rõ ràng.

2. Tranh chấp quyền sử dụng đất (ai là chủ hợp pháp)

Xảy ra khi nhiều người cùng cho rằng mình có quyền hợp pháp đối với thửa đất — thường do:

• Mua bán, chuyển nhượng không có công chứng.

• Đất chưa được cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ).

• Giao đất, cho thuê đất trái thẩm quyền.

3. Tranh chấp về giao dịch đất đai (hợp đồng, đặt cọc, thừa kế)

Liên quan đến các hợp đồng mua bán, tặng cho, chuyển nhượng, thế chấp, trong đó một bên vi phạm nghĩa vụ hoặc hợp đồng vô hiệu.

4. Tranh chấp về thừa kế, chia tài sản là quyền sử dụng đất

Phát sinh khi người để lại di sản mất mà người thừa kế không thống nhất việc chia quyền sử dụng đất.
Đây là dạng tranh chấp phức tạp, đòi hỏi phải giải quyết song song giữa Luật Đất đai và Bộ luật Dân sự.

III. Nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai theo Luật mới

Theo Điều 195 Luật Đất đai 2024, việc giải quyết tranh chấp đất đai phải tuân theo các nguyên tắc:

1. Tôn trọng quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

2. Khuyến khích hòa giải tại cơ sở để tiết kiệm thời gian, chi phí.

3. Công khai, minh bạch trong quá trình xác minh, đo đạc, thẩm định hồ sơ.

4. Áp dụng đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.

5. Ưu tiên bảo vệ người sử dụng đất hợp pháp, ngay tình.

IV. Các phương thức giải quyết tranh chấp đất đai

1. Hòa giải tại cơ sở (UBND cấp xã)

Đây là bước bắt buộc trước khi khởi kiện ra Tòa án (theo Điều 197 Luật Đất đai 2024).

???? Trình tự thực hiện:

• Người dân nộp đơn yêu cầu hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp.

• UBND xã tiến hành xác minh, thu thập tài liệu, mời các bên lên hòa giải.

• Lập biên bản hòa giải (thành hoặc không thành).

* Thời hạn giải quyết: không quá 45 ngày kể từ ngày nhận đơn hợp lệ.

* Lưu ý:

• Biên bản hòa giải là căn cứ pháp lý quan trọng nếu sau này tranh chấp được đưa ra Tòa án.

• Nếu hòa giải thành, UBND xã gửi hồ sơ lên Phòng Tài nguyên và Môi trường để điều chỉnh, cấp lại Giấy chứng nhận (nếu cần).

2. Giải quyết tại cơ quan hành chính (nếu chưa có Sổ đỏ)

Trường hợp đất chưa được cấp Giấy chứng nhận, các bên có thể lựa chọn gửi đơn đến UBND có thẩm quyền:

• UBND cấp huyện: nếu tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư.

• UBND cấp tỉnh: nếu tranh chấp có tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài.

UBND sẽ xác minh, đo đạc, thu thập chứng cứ, ra quyết định giải quyết.
Nếu không đồng ý, các bên có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện hành chính.

3. Khởi kiện tại Tòa án nhân dân

Khi đã có biên bản hòa giải không thành, người dân có thể nộp đơn khởi kiện đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền.

???? Thẩm quyền xét xử:

• TAND cấp huyện: tranh chấp giữa cá nhân, hộ gia đình.

• TAND cấp tỉnh: tranh chấp có yếu tố nước ngoài hoặc phức tạp.

???? Thủ tục tại Tòa án:

1. Nộp đơn khởi kiện kèm tài liệu, chứng cứ.

2. Tòa án thụ lý, tiến hành hòa giải lần 2 (nếu cần).

3. Đưa vụ án ra xét xử và tuyên bản án/quyết định.

Khi bản án có hiệu lực, cơ quan thi hành án dân sự sẽ thực hiện việc cưỡng chế, giao đất, hủy GCN cũ hoặc cấp GCN mới.

V. Thời hiệu giải quyết tranh chấp đất đai

Theo Điều 149 Bộ luật Dân sự 2015 và hướng dẫn tại Luật Đất đai 2024:

• Tranh chấp về quyền sử dụng đất: không áp dụng thời hiệu khởi kiện.

• Tranh chấp về giao dịch dân sự (mua bán, tặng cho): thời hiệu 03 năm kể từ ngày phát sinh tranh chấp.

• Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất: thời hiệu 10 năm kể từ thời điểm mở thừa kế.

VI. Lời khuyên từ Luật Phú Thành

Để tránh tranh chấp, người sử dụng đất nên:

• Giữ đầy đủ hồ sơ, giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất.

• Kiểm tra tính pháp lý trước khi mua bán, nhận chuyển nhượng.

• Hạn chế giao dịch bằng giấy viết tay.

• Thực hiện đăng ký, sang tên Sổ đỏ kịp thời.

• Khi phát sinh tranh chấp, nên nhờ luật sư tư vấn sớm để được hướng dẫn đúng quy trình.

VII. Dịch vụ pháp lý của Công ty Phú Thành

Phú Thành hỗ trợ toàn bộ quy trình giải quyết tranh chấp đất đai, gồm:

• Soạn thảo đơn yêu cầu hòa giải, đơn khởi kiện, đơn khiếu nại.

• Đại diện làm việc với UBND, Tòa án, cơ quan thi hành án.

• Tư vấn cách bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp.

• Hỗ trợ thu thập chứng cứ, đo đạc, định giá tài sản tranh chấp.