CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT – ĐIỀU KIỆN, HỒ SƠ VÀ QUY TRÌNH NĂM 2025

I. Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức chuyển giao quyền sử dụng đất hợp pháp từ người này sang người khác thông qua hợp đồng mua bán, tặng cho, hoặc chuyển đổi quyền sử dụng đất.

Việc chuyển nhượng được thực hiện trên cơ sở tự nguyện, có bồi thường (thường là tiền) và phải đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền thì mới có hiệu lực pháp lý.

II. Căn cứ pháp lý

• Luật Đất đai năm 2024 (có hiệu lực từ 01/01/2025)

• Luật Công chứng 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2023)

• Bộ luật Dân sự 2015

• Nghị định 101/2024/NĐ-CP hướng dẫn đăng ký đất đai

• Thông tư 33/2024/TT-BTNMT hướng dẫn trình tự, hồ sơ, biểu mẫu đất đai

III. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo Điều 189 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất được phép chuyển nhượng khi đáp ứng đủ 04 điều kiện sau:

1. Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ)

   • Đất phải đã được cấp Giấy chứng nhận, trừ trường hợp được thừa kế quyền sử dụng đất hợp pháp mà chưa sang tên.

2. Đất không có tranh chấp

   • Đất đang tranh chấp hoặc có đơn khiếu nại, khởi kiện chưa giải quyết xong không được chuyển nhượng.

3. Đất còn thời hạn sử dụng

   • Nếu thời hạn sử dụng đã hết, cần gia hạn quyền sử dụng đất trước khi chuyển nhượng.

4. Đất không bị kê biên để thi hành án hoặc để đảm bảo nghĩa vụ dân sự

   • Nếu đang bị phong tỏa, cấm giao dịch thì hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu.

IV. Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo Điều 45 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, hồ sơ cần chuẩn bị gồm:

1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (có công chứng hoặc chứng thực).

2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc).

3. CMND/CCCD và sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng và bên nhận.

4. Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (Mẫu 03/BĐS-TNCN).

5. Tờ khai lệ phí trước bạ (Mẫu 01/LPTB).

6. Đơn đăng ký biến động đất đai (Mẫu 09/ĐK).

7. Giấy ủy quyền (nếu có).

* Lưu ý:
Nếu đất thuộc sở hữu chung của hộ gia đình thì cần chữ ký của tất cả các thành viên từ đủ 18 tuổi trở lên.

V. Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2025

Bước 1. Chuẩn bị và công chứng hợp đồng chuyển nhượng

• Hai bên (bên bán – bên mua) cùng đến Văn phòng công chứng hoặc UBND xã/phường để ký kết hợp đồng.

• Công chứng viên sẽ kiểm tra giấy tờ, xác minh nhân thân và ghi rõ giá chuyển nhượng, thửa đất, diện tích, mục đích sử dụng trong hợp đồng.

• Sau khi ký, các bên nhận 01 bản hợp đồng công chứng để làm thủ tục đăng ký sang tên.

Bước 2. Kê khai và nộp thuế, lệ phí

Các khoản phải nộp gồm:

• Thuế thu nhập cá nhân: 2% giá chuyển nhượng.

• Lệ phí trước bạ: 0,5% giá trị quyền sử dụng đất.

• Phí thẩm định hồ sơ: Theo quy định từng địa phương.

 Trường hợp miễn thuế, lệ phí:

• Chuyển nhượng giữa vợ - chồng, cha mẹ - con, ông bà - cháu, anh chị em ruột.

• Hoặc chuyển nhượng trong trường hợp tặng cho nhà ở duy nhất.

Bước 3. Đăng ký sang tên Sổ đỏ (biến động đất đai)

Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính, người nhận chuyển nhượng nộp hồ sơ tại:

• Văn phòng đăng ký đất đai (thuộc Phòng Tài nguyên & Môi trường cấp huyện).

Hồ sơ gồm:

• Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng.

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc.

• Biên lai nộp thuế, lệ phí.

Cơ quan tiếp nhận sẽ:

• Kiểm tra hồ sơ.

• Ghi nhận biến động vào hồ sơ địa chính.

• Cấp Giấy chứng nhận mới cho người nhận chuyển nhượng.

Bước 4. Nhận kết quả (Sổ đỏ mới)

• Thời gian giải quyết: Không quá 10 ngày làm việc tại khu vực đô thị, 20 ngày tại khu vực nông thôn.

• Người dân có thể nhận Sổ đỏ tại Bộ phận Một cửa hoặc qua bưu điện theo yêu cầu.

VI. Lưu ý khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1. Kiểm tra kỹ thông tin trên Sổ đỏ: diện tích, tờ bản đồ, số thửa, mục đích sử dụng.

2. Tra cứu quy hoạch sử dụng đất để tránh mua đất nằm trong khu quy hoạch treo.

3. Thanh toán qua ngân hàng để có chứng từ xác nhận giá trị chuyển nhượng thực tế.

4. Không nên ký hợp đồng viết tay hoặc mua bán “giấy tay”, vì sẽ không có giá trị pháp lý.

5. Công chứng hợp đồng bắt buộc, trừ trường hợp chuyển nhượng giữa người thân trong phạm vi gia đình (theo Luật Đất đai 2024).

VII. Thời hạn sử dụng đất sau khi sang tên

Theo quy định, người nhận chuyển nhượng sẽ được kế thừa toàn bộ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất trong thời hạn còn lại ghi trên Sổ đỏ.
Khi hết thời hạn, nếu đất vẫn được sử dụng đúng mục đích, có nhu cầu tiếp tục, sẽ được gia hạn theo quy định tại Điều 160 Luật Đất đai 2024.

VIII. Dịch vụ hỗ trợ chuyển nhượng đất đai tại Công ty Phú Thành

Phú Thành cung cấp dịch vụ hỗ trợ pháp lý trọn gói về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bao gồm:

✅ Tư vấn điều kiện, quy trình, thuế và phí chuyển nhượng.
✅ Soạn thảo, kiểm tra hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho.
✅ Đại diện khách hàng công chứng, nộp thuế và sang tên.
✅ Xử lý trường hợp đặc biệt: đất chưa có Sổ đỏ, đất đồng sở hữu, đất thừa kế.

* Ưu điểm nổi bật:

• Cam kết hợp pháp – minh bạch – nhanh gọn.

• Được tư vấn bởi luật sư và chuyên viên pháp lý chuyên sâu.

• Chi phí hợp lý, báo giá rõ ràng trước khi thực hiện.