Thừa kế quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người đã mất sang người thừa kế hợp pháp, theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Đây là thủ tục phổ biến nhưng phức tạp, vì liên quan đến yếu tố pháp lý, nhân thân, tài sản, thuế và sang tên Sổ đỏ, do đó người dân cần nắm rõ quy định để tránh tranh chấp hoặc bị từ chối cấp Sổ.
Luật Đất đai năm 2024
Bộ luật Dân sự năm 2015
Luật Công chứng năm 2014 (sửa đổi 2023)
Nghị định 101/2024/NĐ-CP về đăng ký đất đai
Thông tư 33/2024/TT-BTNMT hướng dẫn trình tự cấp, sang tên Giấy chứng nhận
Theo quy định tại Điều 650 Bộ luật Dân sự 2015, việc thừa kế quyền sử dụng đất được chia làm hai hình thức chính:
Là việc người chết để lại di chúc chỉ định rõ người được hưởng quyền sử dụng đất, phần đất được hưởng hoặc hình thức phân chia tài sản.
✅ Di chúc hợp pháp phải đảm bảo:
Người lập di chúc có năng lực hành vi dân sự đầy đủ.
Nội dung, hình thức không vi phạm pháp luật, đạo đức xã hội.
Được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực (đối với tài sản là quyền sử dụng đất).
Áp dụng khi:
Người chết không để lại di chúc;
Di chúc bị tuyên vô hiệu;
Hoặc có người bị truất quyền thừa kế.
Khi đó, tài sản (đất đai, nhà ở) sẽ được chia theo hàng thừa kế quy định tại Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015:
Hàng thừa kế thứ nhất: Vợ/chồng, cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi.
Hàng thừa kế thứ hai: Ông bà nội ngoại, anh chị em ruột, cháu ruột (nếu hàng 1 không còn ai).
Hàng thừa kế thứ ba: Cụ nội, cụ ngoại, bác, chú, cô, dì, cậu, cháu chắt ruột (nếu hàng 1,2 không còn).
Theo Điều 188 và 190 Luật Đất đai 2024, người thừa kế được nhận quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện sau:
Thửa đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ).
Đất không có tranh chấp.
Đất còn thời hạn sử dụng.
Người nhận thừa kế là đối tượng được phép sở hữu quyền sử dụng đất theo quy định (ví dụ: không phải tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài).
Tùy theo từng trường hợp, hồ sơ bao gồm:
Giấy chứng tử của người để lại di sản.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc).
Di chúc hợp pháp (nếu có).
CMND/CCCD, sổ hộ khẩu của người thừa kế.
Giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân: giấy khai sinh, giấy đăng ký kết hôn,…
Văn bản khai nhận di sản hoặc văn bản thỏa thuận phân chia di sản (có công chứng).
Đơn đăng ký biến động đất đai (mẫu 09/ĐK).
Tờ khai lệ phí trước bạ và tờ khai thuế thu nhập cá nhân (nếu có).
Người thừa kế nộp hồ sơ tại Văn phòng công chứng nơi có đất để thực hiện thủ tục khai nhận hoặc phân chia di sản.
Công chứng viên sẽ:
Kiểm tra di chúc (nếu có).
Xác minh thông tin nhân thân, tài sản.
Lập Văn bản khai nhận hoặc Văn bản thỏa thuận phân chia di sản.
Sau khi các bên thống nhất, văn bản được ký kết và công chứng.
Nếu có người thừa kế ở xa, có thể ủy quyền hợp pháp cho người đại diện ký thay.
Người được nhận thừa kế nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai (Phòng TN&MT cấp huyện) hoặc Bộ phận Một cửa cấp huyện.
Hồ sơ gồm:
Văn bản khai nhận hoặc phân chia di sản (đã công chứng).
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Giấy chứng tử, CMND, hộ khẩu, chứng từ thuế, lệ phí.
Cơ quan đăng ký sẽ kiểm tra, ghi biến động và cấp Sổ đỏ mới mang tên người thừa kế.
Người thừa kế có thể phải nộp:
Thuế thu nhập cá nhân: 10% giá trị tài sản thừa kế (trừ trường hợp miễn).
Lệ phí trước bạ: 0,5% giá trị đất.
* Trường hợp miễn thuế và lệ phí:
Theo Điều 4 Luật Thuế TNCN và Điều 10 Nghị định 140/2016/NĐ-CP, miễn cho:
Thừa kế giữa vợ – chồng, cha mẹ – con, ông bà – cháu, anh chị em ruột.
Không nên để lâu sau khi người mất qua đời mới khai nhận thừa kế – có thể dẫn đến tranh chấp hoặc khó chứng minh quan hệ nhân thân.
Phải có mặt đầy đủ tất cả những người thuộc hàng thừa kế hợp pháp để ký tên trong văn bản.
Nếu có người thừa kế vắng mặt hoặc mất tích, cần có quyết định của Tòa án hoặc giấy ủy quyền hợp pháp.
Không nên tự viết di chúc hoặc khai nhận di sản bằng giấy tay – dễ bị vô hiệu.
Nếu đất đang thế chấp, bị kê biên hoặc dính quy hoạch, phải xử lý xong trước khi sang tên.
Phú Thành cung cấp dịch vụ pháp lý trọn gói về thừa kế quyền sử dụng đất, nhà ở, bao gồm:
✅ Tư vấn điều kiện, trình tự thừa kế, miễn thuế, miễn lệ phí.
✅ Soạn thảo, công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản.
✅ Đại diện khách hàng làm thủ tục sang tên, đăng ký biến động Sổ đỏ.
✅ Hỗ trợ giải quyết tranh chấp di sản, chia thừa kế theo pháp luật.
* Ưu điểm của Phú Thành:
Tư vấn chuẩn xác – nhanh chóng – đúng luật.
Đội ngũ luật sư chuyên sâu về pháp lý đất đai, thừa kế.
Cam kết bảo mật, minh bạch, đồng hành đến khi hoàn tất hồ sơ.