Hỗ trợ 24/7

Hỗ trợ trực tuyến

Hotline: 0901141058
Zalo: 0901141058

Tin tức nổi bật

Video clip

Tranh chấp bất động sản

Trình tự, thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai mới nhất 2025

Ngày đăng: 25-09-2019 08:28:20

Trình tự, thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai mới nhất 2025

 1. Khi nào nên khởi kiện tranh chấp đất đai?

Khởi kiện tranh chấp đất đai là biện pháp pháp lý cuối cùng khi các bên không thể tự hòa giải hoặc hòa giải tại UBND xã không thành.
Việc khởi kiện không chỉ nhằm xác định ai là người có quyền sử dụng đất hợp pháp, mà còn để yêu cầu chấm dứt hành vi xâm phạm, buộc trả lại đất, bồi thường thiệt hại hoặc điều chỉnh giấy tờ liên quan.

Các trường hợp thường phải khởi kiện bao gồm:

  • Tranh chấp về ranh giới đất, diện tích sử dụng giữa các hộ liền kề;

  • Tranh chấp về quyền sử dụng đất do thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng;

  • Tranh chấp do lấn chiếm, sử dụng sai mục đích hoặc trái pháp luật;

  • Mâu thuẫn trong việc chia tài sản là quyền sử dụng đất khi ly hôn;

  • Bất đồng về đền bù, thu hồi đất, giao đất hoặc cho thuê đất.

* Lưu ý: Trước khi nộp đơn khởi kiện, người dân bắt buộc phải có biên bản hòa giải không thành do UBND cấp xã lập (trừ một số trường hợp đặc biệt như tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng đất có công chứng).

 2. Cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Theo Điều 221 Luật Đất đai 2024, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai được chia làm hai nhóm chính:

✅ a. Tranh chấp về quyền sử dụng đất (không có giấy tờ)

  • Nếu các bên không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) và không có giấy tờ về quyền sử dụng đất:
    Người dân được quyền lựa chọn giữa:
    ➤ UBND cấp có thẩm quyền (nếu muốn theo con đường hành chính), hoặc
    ➤ Tòa án nhân dân (nếu muốn theo con đường tố tụng dân sự).

✅ b. Tranh chấp có giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất

Nếu ít nhất một bên có Sổ đỏ hoặc giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp, thì chỉ có Tòa án nhân dân mới có thẩm quyền giải quyết.

3. Hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai

Theo quy định tại Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 (sửa đổi 2023), hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai gồm có:

  1. Đơn khởi kiện (theo Mẫu số 23-DS);

  2. Biên bản hòa giải không thành tại UBND xã;

  3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp khác (nếu có);

  4. Giấy tờ nhân thân: CMND/CCCD, sổ hộ khẩu (bản sao chứng thực);

  5. Tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền sử dụng đất (bản đồ, trích đo, hình ảnh, nhân chứng...);

  6. Các chứng từ liên quan đến nghĩa vụ tài chính (nếu có);

  7. Giấy ủy quyền (nếu người khởi kiện ủy quyền cho luật sư hoặc người khác đại diện).

* Mẹo nhỏ:
Nên chuẩn bị hai bộ hồ sơ – một nộp cho Tòa án, một lưu giữ để đối chiếu khi cần bổ sung.

 4. Quy trình, trình tự khởi kiện tranh chấp đất đai

Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ

  • Người dân nộp hồ sơ tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có thửa đất tranh chấp.

  • Trường hợp tranh chấp liên quan đến tổ chức hoặc yếu tố nước ngoài, nộp tại Tòa án nhân dân cấp tỉnh.

Sau khi tiếp nhận, Tòa án xem xét hồ sơ:

  • Nếu đủ điều kiện, sẽ ra Thông báo nộp tạm ứng án phí (theo quy định của pháp luật về án phí, lệ phí).

  • Nếu thiếu hồ sơ, Tòa án sẽ yêu cầu bổ sung trong thời hạn nhất định.

Bước 2: Thụ lý vụ án

Sau khi người khởi kiện nộp biên lai tạm ứng án phí, Tòa án sẽ ra thông báo thụ lý vụ án.
Kể từ thời điểm này, Tòa án có trách nhiệm thu thập chứng cứ, xác minh thực tế và thông báo cho các bên liên quan.

Bước 3: Hòa giải tại Tòa án

Trước khi đưa vụ án ra xét xử, Tòa án bắt buộc tổ chức phiên hòa giải.
Nếu hòa giải thành, Tòa án sẽ ra quyết định công nhận thỏa thuận – có giá trị pháp lý như bản án.
Nếu hòa giải không thành, vụ việc sẽ được đưa ra phiên tòa sơ thẩm.

Bước 4: Xét xử sơ thẩm

Hội đồng xét xử gồm 1 thẩm phán, 2 hội thẩm nhân dân.
Sau khi nghe các bên trình bày, cung cấp chứng cứ, Tòa án sẽ ra bản án sơ thẩm xác định quyền sử dụng đất, ranh giới, nghĩa vụ bồi thường (nếu có).

Bước 5: Kháng cáo – Phúc thẩm

Trong thời hạn 15 ngày kể từ khi nhận bản án sơ thẩm, nếu không đồng ý, các bên có quyền nộp đơn kháng cáo lên Tòa án cấp trên.
Phiên tòa phúc thẩm là cấp xét xử cuối cùng, bản án có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên.

 5. Thời gian giải quyết vụ án tranh chấp đất đai

Theo Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự, thời gian trung bình:

Giai đoạn Thời hạn giải quyết
Thụ lý & chuẩn bị xét xử sơ thẩm 4 – 6 tháng
Gia hạn (nếu vụ việc phức tạp) Thêm 2 tháng
Xét xử sơ thẩm Trong 1 tháng sau khi hết hạn chuẩn bị
Phúc thẩm (nếu có kháng cáo) 3 – 4 tháng

⏳ Tổng thời gian trung bình: 6 – 12 tháng (đối với vụ việc thông thường).
Tuy nhiên, các vụ phức tạp về nguồn gốc đất, nhiều bên liên quan có thể kéo dài hơn.

6. Án phí, lệ phí khởi kiện tranh chấp đất đai

Án phí được quy định tại Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14, tùy loại vụ việc:

Loại tranh chấp Án phí sơ thẩm (ước tính)
Tranh chấp không có giá ngạch 300.000 – 500.000 đồng
Tranh chấp có giá ngạch (có yêu cầu bồi thường, định giá) 3% – 5% giá trị tài sản tranh chấp
Án phí phúc thẩm 300.000 đồng

* Lưu ý: Nếu bên khởi kiện thắng kiện, Tòa án buộc bên thua chịu án phí.

7. Vai trò của Luật sư trong quá trình khởi kiện

Với các vụ việc tranh chấp đất đai phức tạp, luật sư giữ vai trò then chốt trong việc:

  • Phân tích hồ sơ, đánh giá điểm mạnh – yếu của từng bên;

  • Hỗ trợ thu thập, hợp pháp hóa chứng cứ;

  • Soạn đơn khởi kiện, đơn phản tố, văn bản trình bày;

  • Đại diện khách hàng tại phiên hòa giải, phiên tòa;

  • Đề xuất phương án thương lượng có lợi nhất, tránh kéo dài vụ án.

Đội ngũ Luật sư & chuyên viên Phú Thành có kinh nghiệm dày dặn trong xử lý hồ sơ đất đai, đảm bảo giúp khách hàng giành lại quyền lợi hợp pháp nhanh chóng, đúng quy định.

 8. Một số lưu ý quan trọng khi khởi kiện

  • Không tự ý xây dựng, cải tạo, chuyển nhượng đất đang tranh chấp.

  • Giữ nguyên hiện trạng đất cho đến khi có bản án hoặc quyết định có hiệu lực.

  • Chuẩn bị chứng cứ càng chi tiết càng tốt, vì Tòa chỉ căn cứ vào hồ sơ, tài liệu và lời khai có cơ sở.

  • Nếu nghi ngờ đối phương tẩu tán tài sản, có thể yêu cầu Tòa áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

  • Sau khi có bản án, nếu bên thua không tự nguyện thi hành, có thể yêu cầu cơ quan Thi hành án dân sự cưỡng chế.

 9. Kết luận

Khởi kiện tranh chấp đất đai là quy trình pháp lý nghiêm ngặt, đòi hỏi người khởi kiện phải hiểu rõ quy định, chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và kiên trì theo đuổi vụ án.
Việc có sự hỗ trợ của luật sư chuyên về đất đai sẽ giúp bạn rút ngắn thời gian, tránh sai sót và tăng khả năng thắng kiện.

Liên hệ ngay với Công ty Phú Thành để được:

  • Tư vấn chi tiết thủ tục khởi kiện;

  • Đại diện nộp hồ sơ, tham gia hòa giải và tranh tụng tại Tòa;

  • Hỗ trợ toàn diện từ khâu chuẩn bị đến thi hành bản án.

Phú Thành – Đơn vị tư vấn đất đai & pháp lý uy tín hàng đầu
Cam kết đồng hành cùng bạn đến khi vụ việc được giải quyết dứt điểm.

Bài viết liên quan

0901141058
0901141058