Hỗ trợ 24/7
Khi xảy ra tranh chấp đất đai, nhiều người dân không biết nên gửi đơn ở đâu — UBND hay Tòa án?
Nếu nộp sai cơ quan, hồ sơ sẽ bị trả lại, kéo dài thời gian, thậm chí mất quyền khởi kiện vì hết thời hiệu.
Do đó, việc xác định đúng thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai là bước đầu tiên và quan trọng nhất để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.
Theo Luật Đất đai 2013 (và cập nhật từ Luật Đất đai 2024), tranh chấp đất đai có thể chia thành 3 nhóm chính:
Tranh chấp về quyền sử dụng đất:
Ai là người có quyền sử dụng thửa đất?
Ai được đứng tên trong Sổ đỏ?
Có bị lấn, chiếm, ranh giới sai không?
Tranh chấp về quyền, nghĩa vụ trong quan hệ đất đai:
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, tặng cho quyền sử dụng đất.
Tranh chấp đòi lại đất, đòi lại tiền đặt cọc mua đất.
Tranh chấp về mục đích sử dụng đất hoặc quản lý đất công:
Ví dụ: hộ dân và UBND xã tranh chấp phần đất công, đất ranh mốc hành lang bảo vệ công trình.
Mỗi loại tranh chấp sẽ thuộc thẩm quyền giải quyết khác nhau – hoặc của UBND, hoặc của Tòa án nhân dân.
Theo Điều 203 Luật Đất đai 2013 (và kế thừa tại Luật Đất đai 2024):
UBND có thẩm quyền giải quyết khi:
Tranh chấp liên quan đến người sử dụng đất mà không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng (tức là chưa có Sổ đỏ).
Hai bên đều không có giấy tờ pháp lý rõ ràng, hoặc có nhưng mâu thuẫn, không thống nhất.
Các bên chưa thống nhất được quyền sử dụng sau khi hòa giải tại UBND cấp xã không thành.
UBND cấp huyện: giải quyết tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau.
UBND cấp tỉnh: giải quyết tranh chấp có tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Sau khi có quyết định giải quyết của UBND, nếu không đồng ý, người dân có quyền khiếu nại lên cấp trên hoặc khởi kiện tại Tòa án.
Ví dụ:
Hai hộ dân sử dụng đất liền kề tranh chấp 20m² đất ranh giới, không bên nào có Sổ đỏ – thì UBND xã hòa giải, nếu không thành, UBND huyện sẽ thụ lý giải quyết.
Tòa án có thẩm quyền giải quyết khi:
Tranh chấp đã được hòa giải tại UBND xã nhưng không thành;
Và ít nhất một bên có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp (như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng, quyết định giao đất, v.v.);
Hoặc tranh chấp liên quan đến giao dịch dân sự, hợp đồng, thừa kế quyền sử dụng đất.
Tòa án giải quyết theo Bộ luật Tố tụng dân sự, nên thủ tục chặt chẽ hơn, đòi hỏi chứng cứ, nhân chứng, và kết luận đo đạc kỹ thuật rõ ràng.
Ví dụ:
Hai anh em tranh chấp quyền thừa kế đất đã có Sổ đỏ đứng tên người cha – đây là tranh chấp quyền thừa kế quyền sử dụng đất, thuộc Tòa án nhân dân.
| Tiêu chí | UBND giải quyết | Tòa án nhân dân giải quyết |
|---|---|---|
| Căn cứ pháp lý | Luật Đất đai 2013, 2024 | Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 |
| Đối tượng áp dụng | Khi các bên không có hoặc thiếu giấy tờ về quyền sử dụng đất | Khi có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp |
| Hình thức kết quả | Quyết định hành chính của Chủ tịch UBND | Bản án, Quyết định dân sự có hiệu lực thi hành |
| Thủ tục | Đơn giản hơn, ít chi phí | Phức tạp, cần luật sư và chứng cứ đầy đủ |
| Hiệu lực thi hành | Có thể bị khiếu nại, khởi kiện hành chính | Có hiệu lực pháp luật, cưỡng chế thi hành |
| Thời gian giải quyết | 45 – 60 ngày | 4 – 12 tháng, tùy cấp Tòa |
Cần lưu ý:
Trước khi gửi đơn lên Tòa án hoặc UBND cấp trên, người dân bắt buộc phải qua bước hòa giải tại UBND cấp xã (theo Điều 202 Luật Đất đai 2013).
Nếu không có biên bản hòa giải không thành, Tòa án sẽ trả lại đơn.
Đây là điều kiện tiên quyết trong hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai.
Kiểm tra kỹ giấy tờ về đất: Nếu có Sổ đỏ hoặc quyết định giao đất → nên nộp Tòa án.
Nếu chưa có giấy tờ, đất sử dụng lâu dài → nộp UBND cấp huyện/tỉnh.
Luôn có biên bản hòa giải không thành trước khi khởi kiện.
Nên tham khảo luật sư đất đai để xác định đúng hướng đi, tránh mất thời gian và chi phí.
Giữ nguyên hiện trạng đất trong thời gian chờ giải quyết – tránh bị xử phạt hoặc bị cưỡng chế.
Phú Thành cung cấp dịch vụ tư vấn và đại diện giải quyết tranh chấp đất đai trọn gói, gồm:
Phân tích hồ sơ, xác định đúng thẩm quyền giải quyết;
Soạn đơn yêu cầu hòa giải, đơn khởi kiện, đơn khiếu nại hành chính;
Đại diện làm việc với UBND, Tòa án và cơ quan liên quan;
Bảo vệ quyền lợi khách hàng trong suốt quá trình hòa giải – tố tụng.
Mục tiêu: Giải quyết nhanh, đúng luật, giảm rủi ro, bảo đảm tối đa quyền lợi hợp pháp của người dân.
Xác định đúng cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai là yếu tố quyết định để vụ việc được xử lý hiệu quả.
Nếu gửi sai nơi, người dân sẽ mất thời gian, mất cơ hội pháp lý và có thể bị thiệt hại lớn về tài sản.
Công ty Phú Thành – với kinh nghiệm xử lý hàng trăm vụ tranh chấp đất đai trên toàn quốc – cam kết đồng hành cùng khách hàng từ khâu tư vấn, hồ sơ đến phiên tòa cuối cùng.
