1. Tranh chấp đất do lấn chiếm là gì?
Tranh chấp đất do lấn chiếm, sai ranh giới là mâu thuẫn giữa hai hoặc nhiều chủ sử dụng đất liền kề về vị trí, diện tích hoặc ranh giới thực tế của thửa đất.
Loại tranh chấp này thường xảy ra khi:
Một bên xây dựng hàng rào, tường nhà hoặc công trình lấn sang đất của người khác.
Quá trình sử dụng đất lâu năm nhưng không có mốc ranh rõ ràng.
Đo đạc, cấp sổ đỏ sai vị trí hoặc thiếu chính xác.
Tự ý san lấp, mở đường, cải tạo đất mà không có sự đồng thuận.
Đây là dạng tranh chấp phổ biến nhất tại các khu dân cư, đặc biệt là khi cấp đổi, tách thửa, hoặc đo đạc lại theo bản đồ địa chính mới.
Nhiều trường hợp sổ đỏ được cấp không đúng diện tích hoặc sai mốc ranh, dẫn đến chồng lấn bản đồ giữa hai thửa đất liền kề.
Rất nhiều hộ dân sử dụng đất lâu năm nhưng không có mốc giới cố định, như hàng rào, cột mốc, mương nước... Khi xây dựng, người sau dễ lấn sang phần đất của người trước.
Một số trường hợp cố tình lấn sang đất công, đất hàng xóm, đặc biệt là khi đất chưa có sổ đỏ hoặc không có rào chắn.
Do hệ thống bản đồ địa chính cũ không chính xác, hoặc quản lý đất đai ở xã lỏng lẻo, dẫn đến việc cùng một phần đất được cấp sổ cho hai người khác nhau.
Con cháu chia đất không lập bản đồ cụ thể, dẫn đến tranh cãi “đất ai – ranh ở đâu” sau khi chia tài sản.
Bạn có thể đang rơi vào tình trạng tranh chấp đất do lấn chiếm hoặc sai ranh giới nếu:
Diện tích đo thực tế không khớp với diện tích trong sổ đỏ.
Hàng rào, tường, mương, đường nằm chồng lên ranh giới giữa hai hộ.
Cơ quan địa chính từ chối đo đạc hoặc cấp sổ đỏ vì “đất đang có tranh chấp”.
Hai bên không thống nhất được mốc giới hoặc ranh giới sử dụng đất.
Một bên tự ý chiếm dụng, xây dựng, trồng cây hoặc rào lại đất.
Căn cứ quy định tại:
Điều 166, 175, 176 Bộ luật Dân sự 2015 – Quy định quyền sử dụng đất liền kề và xác lập ranh giới.
Điều 209 đến 213 Luật Đất đai 2024 – Về giải quyết tranh chấp đất đai.
Nghị định 101/2024/NĐ-CP – Hướng dẫn đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận và đo đạc bản đồ địa chính.
Thông tư 25/2014/TT-BTNMT – Quy định kỹ thuật đo đạc, xác định mốc ranh giới.
Theo quy định tại Điều 210 Luật Đất đai 2024, đây là bước bắt buộc.
UBND xã, phường hoặc thị trấn có trách nhiệm:
Xác minh hiện trạng, đo đạc lại diện tích tranh chấp.
Mời các bên lên đối thoại, làm rõ nguồn gốc sử dụng đất.
Lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành.
Nếu hòa giải thành, UBND sẽ gửi kết quả đến cơ quan đăng ký đất đai để chỉnh lý hồ sơ.
Nếu hòa giải không thành, các bên có quyền khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp huyện.
Bên có quyền lợi bị xâm phạm nộp đơn khởi kiện tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân nơi có đất.
Hồ sơ gồm:
Đơn khởi kiện (theo mẫu).
Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (sổ đỏ, giấy tờ nguồn gốc đất).
Biên bản hòa giải không thành tại UBND xã.
Bản đồ đo đạc, hình ảnh, chứng cứ lấn chiếm.
Các tài liệu liên quan (nếu có).
Sau khi tiếp nhận, Tòa án sẽ thẩm định tại chỗ, định giá tài sản, lấy lời khai nhân chứng và ra phán quyết.
Khi có bản án hoặc quyết định có hiệu lực pháp luật, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ chỉnh lý lại ranh giới, diện tích theo quyết định của Tòa án.
Nếu một bên không tự nguyện tháo dỡ công trình lấn chiếm, Cơ quan thi hành án dân sự sẽ tiến hành cưỡng chế theo quy định.
Cơ quan tài nguyên – môi trường sẽ căn cứ vào:
Sổ đỏ đã cấp, bản đồ địa chính gốc.
Biên bản giao đất, quyết định giao đất, tặng cho, chia thừa kế.
Các yếu tố như hàng rào, bờ mương, tường cũ, cây lâu năm, đường đi chung đều là chứng cứ bổ trợ để xác định ranh giới sử dụng thực tế.
Khi xác minh, chính quyền địa phương sẽ lấy ý kiến của hàng xóm, người cao tuổi, hoặc cán bộ địa chính cũ để xác định ranh giới ban đầu.
Các bên có thể yêu cầu đơn vị đo đạc được cấp phép tiến hành đo lại bằng máy GPS, lập bản trích đo địa chính có xác nhận của UBND xã.
Người cố ý lấn chiếm đất sẽ bị xử lý theo mức độ vi phạm:
Theo Điều 14 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, phạt tiền từ 5 – 100 triệu đồng, tùy loại đất và diện tích lấn chiếm.
Buộc khôi phục lại hiện trạng đất, tháo dỡ công trình vi phạm.
Nếu hành vi lấn chiếm gây hậu quả nghiêm trọng, có thể bị truy cứu theo Điều 228 Bộ luật Hình sự 2015 (tội vi phạm các quy định về sử dụng đất đai), phạt tiền đến 1 tỷ đồng hoặc phạt tù đến 5 năm.
Xác định rõ ranh giới khi nhận chuyển nhượng đất.
Lập biên bản mốc ranh, có xác nhận của UBND xã khi xây dựng hàng rào hoặc công trình sát ranh.
Giữ lại hồ sơ đo đạc, bản đồ địa chính cũ.
Không tự ý san lấp hoặc rào phần đất chưa rõ quyền sử dụng.
Khi có mâu thuẫn, ưu tiên hòa giải và đo đạc lại trước khi khởi kiện.
Luật sư đất đai có thể:
Phân tích hồ sơ, xác định căn cứ pháp lý bảo vệ quyền sử dụng hợp pháp.
Đại diện làm việc với UBND, cơ quan đo đạc, địa chính.
Soạn đơn khởi kiện, tham gia hòa giải, đối thoại tại Tòa án.
Đưa ra chiến lược pháp lý tối ưu, đảm bảo kết quả rõ ràng, tiết kiệm thời gian và chi phí.
Phú Thành cung cấp dịch vụ giải quyết tranh chấp đất do lấn chiếm, sai ranh giới trọn gói, bao gồm:
Tư vấn miễn phí bước đầu, xác định ranh giới pháp lý.
Đo đạc, kiểm tra hồ sơ địa chính và xác minh diện tích thực tế.
Soạn hồ sơ, đại diện hòa giải và khởi kiện khi cần thiết.
Hỗ trợ chỉnh lý, cấp đổi sổ đỏ sau khi có kết quả giải quyết.
Ưu điểm nổi bật:
Kinh nghiệm xử lý hàng trăm vụ tranh chấp ranh giới thành công.
Phối hợp hiệu quả với các cơ quan chuyên môn về đo đạc – địa chính.
Bảo mật tuyệt đối thông tin khách hàng.
Tranh chấp đất do lấn chiếm, sai ranh giới là dạng tranh chấp phức tạp, đòi hỏi người dân cần nắm rõ quy trình pháp lý và chuẩn bị hồ sơ chứng cứ đầy đủ.
Nếu không xử lý sớm, tranh chấp có thể kéo dài nhiều năm, ảnh hưởng lớn đến quyền sở hữu và giá trị tài sản.
* Để được tư vấn cụ thể và giải quyết nhanh chóng, hãy liên hệ Công ty Phú Thành – đơn vị chuyên sâu trong lĩnh vực giải quyết tranh chấp đất đai và cấp sổ đỏ.