Tranh chấp ranh giới đất là mâu thuẫn giữa hai hoặc nhiều chủ sử dụng đất liền kề nhau, liên quan đến ranh giới phân chia quyền sử dụng đất – thường thể hiện ở việc:
Xây hàng rào, tường, trụ mốc lấn sang phần đất của bên kia;
Sai lệch diện tích so với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Không thống nhất về đường đi chung, ranh giới tự nhiên (mương, rãnh, bờ ruộng, v.v.).
Theo khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2024, ranh giới thửa đất là đường phân định phạm vi quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất.
Do đó, việc xác định ranh giới chính xác là cơ sở quan trọng để tránh và giải quyết tranh chấp.
Phần lớn các tranh chấp ranh giới đất xuất phát từ sai sót trong quản lý và nhận thức của người dân.
Một số nguyên nhân phổ biến bao gồm:
Khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cơ quan đo đạc không xác định đúng mốc giới thực tế.
Bản đồ địa chính cũ hoặc dữ liệu bản đồ không khớp với hiện trạng sử dụng đất.
Người sử dụng đất xây dựng tường rào, nhà cửa, công trình phụ vượt ra ngoài diện tích được cấp.
Lâu dần, ranh giới thực tế khác với ranh giới pháp lý trên giấy tờ.
Các mốc giới tạm thời (cọc gỗ, hàng cây, bờ đất) bị xóa bỏ hoặc thay đổi sau thời gian dài sử dụng.
Khi thế hệ kế tiếp sử dụng đất, không còn cơ sở xác định ranh giới ban đầu.
Đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc được chia lại không có đo đạc chính xác.
Tranh chấp giữa anh em, họ hàng trong quá trình chia đất hoặc thừa kế.
Nếu không được xử lý sớm, tranh chấp ranh giới đất có thể gây ra nhiều hậu quả nghiêm trọng:
Mất đoàn kết giữa các hộ gia đình, hàng xóm.
Ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất: không thể chuyển nhượng, thế chấp, làm thủ tục sổ đỏ.
Thiệt hại về tài sản, đặc biệt nếu đã xây dựng công trình lấn sang phần đất tranh chấp.
Kéo dài khiếu kiện, gây mệt mỏi, tốn kém chi phí và thời gian.
Pháp luật Việt Nam khuyến khích giải quyết tranh chấp bằng hòa giải trước khi đưa ra cơ quan nhà nước.
Theo Điều 210 Luật Đất đai 2024, quy trình gồm các bước sau:
Các bên nên tự gặp gỡ, trao đổi và xác định lại ranh giới đất dựa trên giấy tờ, bản đồ cũ, nhân chứng.
Nếu có sự đồng thuận, nên lập biên bản thỏa thuận ranh giới và có chữ ký xác nhận của hai bên, người làm chứng và trưởng thôn/tổ dân phố.
Nếu tự hòa giải không thành, một bên có thể gửi đơn yêu cầu hòa giải đến UBND cấp xã nơi có đất.
UBND xã có trách nhiệm thành lập Hội đồng hòa giải gồm đại diện địa chính, tư pháp, mặt trận tổ quốc, tổ dân phố và các bên liên quan.
Trong thời hạn 45 ngày, xã phải tiến hành hòa giải và lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành.
Lưu ý: Biên bản hòa giải tại UBND xã là bước bắt buộc trước khi khởi kiện ra Tòa án.
Nếu vẫn không đạt được thỏa thuận, các bên có thể yêu cầu Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc đơn vị đo đạc độc lập tiến hành đo đạc lại thửa đất.
* Quy trình đo đạc gồm:
Khảo sát hiện trạng sử dụng đất.
Xác định ranh giới theo hồ sơ địa chính và bản đồ gốc.
Đặt lại mốc giới bằng vật liệu bền vững, có tọa độ GPS chính xác.
Lập bản đồ đo đạc hiện trạng sử dụng đất, kèm biên bản xác nhận hai bên.
Nếu hòa giải không thành, người có quyền lợi bị xâm phạm có thể khởi kiện vụ án tranh chấp ranh giới đất tại Tòa án nhân dân nơi có đất.
Hồ sơ, trình tự khởi kiện tương tự như bài trước (Thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai tại Tòa án).
Tòa án sẽ tiến hành thẩm định thực địa, đo đạc và xác minh nhân chứng để xác định phần đất thuộc về ai.
Theo Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015 và Điều 210 Luật Đất đai 2024, ranh giới hợp pháp được xác định dựa trên:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) của các bên.
Bản đồ địa chính hoặc hồ sơ đo đạc gốc.
Mốc giới, ranh giới tự nhiên hoặc công trình cố định được xác lập trước đây.
Sự thỏa thuận bằng văn bản giữa các bên sử dụng đất liền kề.
Kết quả đo đạc thực tế có xác nhận của cơ quan chuyên môn.
Không tự ý phá dỡ, xây dựng công trình trong khu vực đang tranh chấp.
Giữ nguyên hiện trạng đất cho đến khi có quyết định chính thức.
Khi thuê đơn vị đo đạc, phải chọn đơn vị được cấp phép hành nghề hợp pháp.
Luôn lập biên bản và ghi nhận bằng hình ảnh, tọa độ để làm chứng cứ sau này.
Nên thuê luật sư chuyên về đất đai để hướng dẫn thu thập chứng cứ và tham gia hòa giải, tố tụng.
Công ty Phú Thành là đơn vị tư vấn và xử lý tranh chấp đất đai chuyên nghiệp, có đội ngũ luật sư và kỹ thuật viên đo đạc giàu kinh nghiệm.
Chúng tôi cung cấp:
Tư vấn xác định ranh giới, diện tích, quyền sử dụng đất hợp pháp.
Đo đạc thực địa, lập bản đồ kỹ thuật và hồ sơ xác định mốc giới.
Đại diện hòa giải, làm việc với UBND, Phòng TN&MT, và Tòa án.
Soạn thảo đơn khởi kiện, hồ sơ pháp lý và bảo vệ quyền lợi tại Tòa án.
* Cam kết:
Xử lý đúng luật, nhanh gọn và tiết kiệm chi phí.
Giảm thiểu rủi ro tranh chấp kéo dài.
Đảm bảo kết quả đo đạc, pháp lý minh bạch và có giá trị pháp lý.
Tranh chấp ranh giới đất là loại tranh chấp rất phổ biến nhưng cũng phức tạp nhất, bởi liên quan trực tiếp đến mốc giới, giấy tờ, lịch sử sử dụng đất và tình cảm láng giềng.
Việc hiểu rõ quy trình, thu thập chứng cứ, đo đạc chính xác và thực hiện hòa giải đúng luật là yếu tố quyết định giúp người dân bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của mình.
* Nếu bạn đang gặp vướng mắc về ranh giới, diện tích, hoặc bị lấn chiếm đất, hãy liên hệ ngay Phú Thành để được tư vấn và hỗ trợ pháp lý chi tiết nhất.